El gobierno publicó en el Boletín Oficial el Decreto de Necesidad y Urgencia que el Presidente de la Nación dio a conocer ayer, miércoles 20 de diciembre.
El DNU establece: “ARTÍCULO 249.- Derógase la Ley N° 27.551”
En consecuencia, se vuelve al Código Civil y Comercial de 2015.
El Colegio de Corredores Públicos Inmobiliarios de Entre Ríos informa que partir del día de la fecha, 21 de diciembre, las condiciones a tener en cuenta para los nuevos contratos son:
- a) Plazo: No existe plazo mínimo legal para ningún tipo de contrato de locación (vivienda o restantes destinos). El plazo será el que pacten las partes. En caso que los contratantes hubiesen omitido fijar un plazo en el contrato, entonces la vigencia del mismo será de 2 años para locaciones habitacionales y de 3 años para restantes destinos.
- b) Precio: Hay libertad absoluta para determinar el precio, la moneda de pago y los ajustes de los alquileres. Se admite la utilización de índices, y las partes pueden pactar ajustes con la periodicidad que deseen. Se pueden pactar alquileres en moneda extranjera.
- c) Resolución anticipada: El locatario puede resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento. Ya no hace falta esperar a que transcurran los primeros 6 meses de locación. Se establece una única indemnización en favor del locador que es el equivalente al 10% del monto total que reste abonar del contrato.
- d) Periodicidad del pago: Las partes no pueden pactar una periodicidad inferior a la mensual. Se admite que en las locaciones habitacionales las partes acuerden pagos por varios períodos juntos, lo que antes estaba vedado.
- e) Fianza, garantía: Se otorgó total libertad para determinar la garantía y fianzas de los contratos, como así también la moneda de los depósitos en garantía, debiendo las partes acordar el plazo de restitución del mismo.
- f) Se realizan derogaciones o modificaciones en algunos artículos que hacen que los contratos que celebren las partes deban ser redactados con mayor detalle para abarcar ciertos derechos y obligaciones que antes estaban contemplados en las normas, y ahora deben pactarlos las partes (ej. mejoras, perdida de luminosidad del inmueble, etc).
- g) No hay que declarar los contratos en AFIP
- h) El locatario ya no puede compensar alquileres con gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador
- i) Ya no se requiere la realización de una mediación prejudicial obligatoria para iniciar un proceso de desalojo
Los contratos celebrados con anterioridad al DNU y que no vencieron, se rigen por la ley que estaba vigente al momento de su celebración, la cual puede ser el Código Civil y Comercial de la Nación, la Ley 27.551 o la Ley 27.737.
EL DETALLE DE LO QUE ESTABLECE EL DNU
MODIFICACIONES LOCACIONES DECRETO
SUSTITÚYESE EL ARTÍCULO 1196 (GARANTIAS) POR EL SIGUIENTE:
ARTÍCULO 1196.- Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.”
ARTÍCULO 1198. Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido.
En caso que no se haya establecido plazo,
- en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado,
- en los contratos de locación con destino a permanente, con o sin muebles,
- para los restantes destinos será de tres (3) años.
ARTÍCULO 1199. Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato.
Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada.
SE PERMITE LA ACTUALIZACION: No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley N° 23.928.
ART. 1202 DEROGADO: PAGAR MEJORAS. ART. 1202: El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario. Excepto que sea por destrucción de la cosa.
ARTS. 1204 y 1204 bis DEROGADOS:
ART. 1204 BIS. COMPENSACIÓN: Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con cánones locativos, previa notificación fehaciente del locador del detalle de los mismos.
PERDIDA DE LUMINOSIDAD DEL INMUEBLE. ART. 1204: La pérdida de luminosidad del inmueble por construcciones en fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador, por ej: la construcción de un edificio al lado de una casa con amplias vistas, con conocimiento previo del locador, y cuyo destino hubiera sido previsto expresamente en el contrato.
Incorpórase COMO INCISO D) DEL ARTÍCULO 1219
RESOLUCIÓN IMPUTABLE AL LOCATARIO. ART. 1219: El locador puede resolver el contrato:
- a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del art. 1205
- b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces.
- c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos
- d) por cualquier causa fijada en el contrato.”
SUSTITÚYESE EL ARTÍCULO 1220 POR EL SIGUIENTE:
“ARTÍCULO 1220.- Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
- a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce ocasionado directa o indirectamente por el locatario;
- b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”
SUSTITÚYESE EL ARTÍCULO 1221 – RESOLUCION ANTICIPADA POR EL SIGUIENTE
ARTÍCULO 1221. Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento (10%) del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”
DERÓGASE EL ARTÍCULO 1221 BIS
ART. 1221 bis: Renovación del contrato. En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor de quince (15) días corridos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
