En el marco de la defensa permanente del ejercicio profesional del corretaje inmobiliario que hace este Colegio, adquiere especial relevancia un fallo reciente de la Justicia en Mar del Plata que sienta otro precedente en esta dirección.
El Consejo Directivo del Colegio de Martilleros y Corredores Públicos del Departamento Judicial Mar del Plata compartió con entidades pares el fallo de la Justicia, en este caso de la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, que resolvió rechazar –en segunda instancia- la demanda en un caso en el que habían intervenido “personas no habilitadas para ejercer la actividad” y que pretendían cobrar por lo realizado.
A partir del análisis de las particularidades de la denuncia en función de la normativa vigente –nacional y de la provincia de Buenos Aires- y de la jurisprudencia, el fallo incluye una serie de consideraciones que resultan destacables.
Cita el art. 53 de la Ley 10.973 -Colegio de Martilleros y Corredores Públicos Pcia. de Buenos Aires- que establece “la prohibición del profesional de facilitar su nombre a personas no habilitadas a efectos de que procedan a la apertura de oficinas o ejerzan la profesión, así como tampoco permite regentear las que no sean propias. Idéntica prohibición regula el código de ética”.
Al analizar la cuestión relativa a “El corretaje y la delegación de la labor profesional”, expresa que “en nuestro país el corretaje ha sido —y sigue siendo— una actividad fuertemente regulada por el Estado mediante normas de orden público tendientes a asegurar condiciones de idoneidad y publicidad, todo ello con el propósito de proteger el interés general (Fontanarrosa, Rodolfo O., Derecho Comercial Argentino, Buenos Aires: Zavalía, pág. 521).
Agrega asimismo, que “a la normativa mercantil —hoy derogada— que exigía condiciones de edad, capacidad, y conocimiento de plaza (arts. 8.3, 87.1 y sig. del Código de Comercio) le siguió una reforma que acentuó aún más la profesionalidad de la labor de intermediación al requerir formación universitaria (Dec. Ley 20.266/73 ref. por ley 25.028) y que confluye actualmente en la regulación del contrato de corretaje en el Código Civil y Comercial que solo puede celebrarse con profesionales habilitados (arts. 1345 a 1355).”
Y afirma que “en la Provincia de Buenos Aires, el corretaje inmobiliario solo puede ser realizado por un Martillero y Corredor Público con título universitario expedido por Universidades Nacionales o Provinciales, de gestión estatal o de gestión privada, y que además se encuentre inscripto en alguno de los Colegios Departamentales donde tiene denunciado su domicilio legal. El corredor tiene una plétora de obligaciones previstas por la normativa nacional (art. 1347 CCyC) y local”.
Alude que el Estado, por intermedio de su poder de policía y por motivos de protección del interés general, procura que las profesiones sean ejercidas en forma personal por aquellos que acreditan determinadas exigencias de formación, solvencia técnica, buena conducta, etcétera.
En otro párrafo expresa que “las funciones esenciales de la intermediación inmobiliaria deben ser entendidas como eminentemente personales y de la propia esencia de la institución surge la indelegabilidad de su actividad. Esta última nota característica de la intermediación es destacada en forma unánime por la doctrina” y “… las calidades exigibles a un corredor son inherentes a su persona. Todas las obligaciones, responsabilidades y garantías relativas a su desempeño profesional tienen carácter estrictamente vinculado a su desempeño personal” tales como, la imparcialidad, la obligación de confidencialidad -de requerirse por alguna de las partes- el deber de asistir a la firma del contrato y a la entrega de las cosas vendidas, a fin de aclarar o resolver las diferencias o malentendidos que se pueden suscitar entre las partes. “Todo ello se funda en las funciones intuitu personae, por lo cual no pueden ser delegadas”.
Sostiene que el “desempeño de la función de corredor es indelegable. Se trata de una actividad de orden profesional, para la que la ley exige condiciones determinadas, fundadas en las calidades personales del que las realiza. Por consiguiente, ella no puede ser encomendada a un factor o dependiente ni, menos todavía, a un tercero extraño. La doctrina es unánime en este sentido».
“El corretaje exige una participación activa y personal del profesional matriculado en la labor de intermediación. Es el corredor —y nadie más—quien pone en relación a las partes para la conclusión del contrato proyectado» “mediando en la negociación y conclusión de negocios», se lee en otros párrafos del fallo.
Consigna que “el ordenamiento jurídico no autoriza a que, so pretexto de una colaboración, se ponga en práctica una delegación o traslado indebido de las actividades, diligencias, incumbencias y tareas esenciales que son propias de la intermediación profesional que solo el corredor matriculado puede hacer”. Reitera que “una delegación indebida de una parte esencial de la labor del corretaje e intermediación inmobiliaria … resulta inadmisible por tratarse de facultades indelegables y reservadas a profesionales matriculados”
La comparación es clara: “Si un abogado pretendiese cobrar honorarios extrajudiciales por la labor realizada por un ´asesor legal´ sin título o matrícula, o si un Licenciado en Psicología pretendiese percibir los honorarios debidos por un colaborador que trabajó bajo el título de ´asesor psicológico´, el escrutinio sobre su legitimación para percibir el crédito en el marco de una delegación indebida sería exactamente el mismo” que el caso en cuestión.