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TRABAJO RESUMIDO DEL NUEVO CODIGO CIVIL Y COMERCIAL

MODIFICACIONES MAS RELEVANTES DEL CODIGO CIVIL – LOCACIÓN- BOLETO DE COMPRAVENTA - REGIMEN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO Y UNIONES CONVIVENCIALES.


LOCACION
1) Los contratos deben hacerse por escrito, Y AHORA TAMBIEN LAS PRORROGAS Y MODIFICACIONES, exigencia que antes no estaba en el antiguo Código.
2) ES NULA LA CLAUSULA QUE IMPIDE EL INGRESO A MENORES O INCAPACES QUE ESTEN BAJO LA GUARDA DEL LOCATARIO.
3) PLAZO MAXIMO DE LA LOCACION
A) 20 AÑOSM PARA DESTINO HABITACIONAL (que antes eran 10)
B) 50 AÑOS PARA OTROS DESTINOS
4) PLAZO MINIMO DE LA LOCACIÓN ES DE DOS AÑOS, TANTO PARA CASAS COMO PARA COMERCIOS.
Excepción al plazo mínimo legal: Se exceptúa del plazo mínimo legal (entre otros) la locación de habitaciones con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
5) Continúa la facultad de recisión anticipada por parte del locatario, pagando un mes y medio de alquiler en el primer año y un mes de alquiler pasado el año. NOVEDAD: SE SUPRIME EL PREAVISO DE 60 DÍAS POR PARTE DEL LOCATARIO.
6)Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, EL LOCADOR DEBE INTIMAR FEHACIENTEMENTE AL LOCATARIO AL PAGO DE LA CANTIDAD DEBIDA otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de intimación, consignando el lugar de pago.
7) Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado Y se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
8) SI SE PACTA LA LOCACIÓN EN DOLARES, EL INQUILINO SE PUEDE DESOBLIGAR ENTREGARNDO EL EQUIVALENTE EN PESOS.

BOLETO DE COMPRAVENTA
BOLETO DE COMPRAVENTA DE INMBUEBLES. ART. 1170: El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrato con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto escalonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pago como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) El boleto tiene fecha cierta;
d) La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, sea posesoria.
Se disponen reglas generales para clarificar el conflicto entre el titular de un boleto y el acreedor del vendedor que solicito una medida cautelar sobre el inmueble y consolida la corriente jurisprudencial sobre la oponibilidad a las ejecuciones individuales. Comprende el embargo, anotación de litis, la prohibición de contratar u otras que puedan disponerse sobre el bien.
Los requisitos para otorgar preferencia: buena fe, contratación directa con el titular registral o subrogación el posición jurídica , pago mínimo del 25% del precio antes de la traba de la medida cautelar, que se entiende como el momento que el registro inmobiliario toma razón o inscribe la orden del juez de decretar la medida cautelar; fecha cierta del boleto que se considera cuando acontece un hecho que resulta como consecuencia que el documento ya estaba firmado o no pudo ser firmado después; y por último publicidad suficiente de la adquisición, admitiendo las variantes de publicidad registral o posesoria, o sea que la publicidad puede verificarse si el instrumento ingreso para su inscripción o si el titular del boleto fue puesto en posesión de la cosa. La ley no aclara si dicha publicidad debió comenzar antes de la traba de la medida cautelar.

REGIMEN PATRIMONIAL DEL MATRIMONIO
1. Se establece la posibilidad de optar, mediante la celebración de convenciones matrimoniales, entre los siguientes regímenes patrimoniales:
A) COMUNIDAD
B) SEPARACIÓN DE BIENES, en el que se puede pactar lo que cada uno lleva al matrimonio.
C) A falta de opción sobre régimen patrimonial, se aplica el régimen de comunidad de ganancias (ART. 463)
2. El régimen patrimonial puede ser modificado por convención de los cónyuges después de un año de su aplicación (ART. 449)

DISPOSICIONES COMUNES A AMBOS REGÍMENES – ASENTIMIENTO CONYUGAL.
1. Art. 456: Actos que requieren asentimiento: Ninguno de los cónyuges puede, sin el asentimiento del otro disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de esta, ni transportarlos fuera de ella. El que no ha dado su asentimiento puede demandar la nulidad del acto o la restitución de los muebles dentro del plazo de caducidad de seis meses de haberlo conocido, pero no más allá de seis meses de la extinción del régimen matrimonial. La vivienda familiar no puede ser ejecutada por deudas contraídas después de la celebración del matrimonio, excepto que lo hayan sido por ambos cónyuges conjuntamente o por uno de ellos con el asentimiento del otro.
2. Art. 457 : Requisitos de Asentimiento:En todos los casos en que se requiere el asentimiento del cónyuge para el otorgamiento de un acto jurídico, aquel debe versar sobre el acto en sí y sus elementos constitutivos. Esto significa que no es válido el asentimiento genérico prestado para una categoría de actos sin determinar su objeto, por ejemplo, una cláusula del tipo “Presta asentimiento para la venta de bienes muebles” o el que se presta para disponer la cosa individualizándola pero sin determinar las particularidades del negocio, por ejemplo “Presta consentimiento para disponer del coche dominio ABC 123” sin expresar cual será la causa de transmisión, ni su precio, etc.
3. FORMA: Debe ser expreso, no tácito y manifestarse por escrito en todas las etapas de contratación.
Cónyuge no puede otorgar poder que lo faculte a darse el consentimiento a su mismo, debe ser personal por el cónyuge no propietario.

4. Art. 458: AUTORIZACIÓN JUDICIAL: Uno de los cónyuges puede ser autorizado judicialmente a otorgar un acto que requiera el consentimiento del otro si:
a) Si el cónyuge está ausente
b) Es persona incapaz
c) Esta transitoriamente impedido de expresar su voluntad.
d) Su negativa no está justificada por el interés de familia
Se aclara que el acto es oponible al cónyuge sin cuyo consentimiento se le otorgo, pero de él no deriva ninguna obligación personal a su cargo.
5. BIENES GANANCIALES La administración y disposición de los bienes gananciales corresponde al cónyuge que los ha adquirido.
IMPORTANTE!!!!!

Pero es necesario el consentimiento del otro para enajenar o grabar:
a) Bienes registrables
b) Acciones nominativas no endosables
c) Participaciones en sociedades
d) Establecimientos comerciales, industriales y agropecuarios.
EFECTOS DE LAS UNIONES CONVIVENCIALES DURANTE LA CONVIVENCIA
A) Relaciones patrimoniales (art. 518) Estas relaciones en la convivencia se rigen por el pacto, si ha sido suscripto. Si no se ha suscripto pacto convivencial, cada integrante ejerce libremente las facultades de administración y disposición de los bienes de su titularidad, con la restricción referida a la vivienda familiar y a los muebles indispensables que se encuentren en ella. (522).
B) Responsabilidad de Deudas en las Uniones Convivenciales.
• Responsabilidad por las deudas frente a terceros (art. 521, y remisión al art. 461 y 455) Se estatuye la solidaridad de los convivientes por las deudas que uno de ellos hubiere contraído con terceros, para solventar las necesidades ordinarias del hogar o el sostenimiento y la educación de los hijos – por remisión al art. 461-, conforme a lo dispuesto para el régimen matrimonial en el art. 455. b.4.
• Protección de la vivienda familiar (art. 522) Se establece la protección de la vivienda familiar para las uniones convivenciales. En el supuesto de la unión convivencial inscripta, ninguno de los convivientes puede, sin el asentimiento del otro, disponer de los derechos sobre la vivienda familiar, ni de los muebles indispensables de ésta, ni transportarlos fuera de la vivienda.
• El juez puede autorizar la disposición del bien si es prescindible y el interés familiar no resulta comprometido; si esta autorización es omitida, el otro que no ha prestado su asentimiento puede exigir la nulidad del acto dentro de un plazo de caducidad de seis meses, si continúa la convivencia. Se prohíbe la ejecución de la vivienda familiar, por deudas contraídas después de la inscripción de la unión convivencial, salvo que se hayan contraído porambos convivientes o por uno de ellos con el asentimiento del otro.

El presente resumen se debe complementar con el Código Civil y Comercial y el trabajo sobre locación.-



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